Em 16 de setembro de 2026, o Supremo Tribunal Federal chegou a cinco votos a dois pela imunidade de ITBI na integralização de imóveis ao capital social — inclusive quando a empresa tem atividade imobiliária. O ministro Alexandre de Moraes pediu vista e o julgamento parou. Não há tese fixada, não há trânsito em julgado e nada mudou juridicamente ainda.
Mas a direção do placar importa para quem tem imóveis dentro de uma holding, ou pensa em colocá-los lá. É o Tema 1.348 de repercussão geral, julgado no RE 1.495.108, e o que ele decidir vale para todos os municípios do país.
O que está em jogo, em termos técnicos
O artigo 156, § 2º, I, da Constituição diz que não incide ITBI em duas situações distintas. A primeira: a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A segunda: a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Depois das duas, vem uma ressalva — salvo se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens, sua locação ou arrendamento mercantil.
A briga de três décadas é sobre o alcance dessa ressalva. Os municípios sustentam que ela alcança as duas hipóteses. Ou seja: se a empresa que recebe o imóvel vive de alugar ou vender imóveis, paga ITBI mesmo na integralização de capital.
O relator, ministro Edson Fachin, propôs o oposto. Na tese que apresentou, a imunidade na realização de capital é incondicionada, e a ressalva da atividade preponderante só alcança as reorganizações societárias — fusão, incorporação, cisão e extinção. A exceção que ele preserva é para os casos de simulação ou fraude comprovadas, montadas para se aproveitar indevidamente da imunidade.
Segundo o noticiário do julgamento, acompanharam o relator os ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux. Divergiram Gilmar Mendes e Flávio Dino, para quem a ressalva alcança sim as empresas de atividade imobiliária preponderante.
Por que isso é um problema específico da holding familiar
Porque a holding patrimonial típica se enquadra exatamente na descrição da ressalva. Uma sociedade criada para concentrar os imóveis da família e receber os aluguéis tem locação de bens próprios como atividade principal. É esse enquadramento que, em muitos municípios, transforma a integralização em fato gerador de ITBI.
A conta não é pequena. A alíquota de ITBI costuma ficar entre 2% e 3% sobre o valor do imóvel, conforme a lei de cada município, e incide sobre cada bem transferido. Numa família que leva quatro ou cinco imóveis para a holding, a diferença entre pagar e não pagar decide se a estrutura faz sentido no curto prazo ou não.
O que continua valendo, decida o STF o que decidir
Um ponto já está pacificado e não está sendo rediscutido: o Tema 796, julgado no RE 796.376. A tese é direta — a imunidade em relação ao ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
Na prática: se a família integraliza um imóvel avaliado em R$ 3 milhões e destina R$ 1 milhão ao capital social, registrando R$ 2 milhões como reserva de capital ou ágio, o município pode cobrar ITBI sobre esses R$ 2 milhões. Uma eventual vitória no Tema 1.348 não apaga isso. São discussões diferentes, e a segunda continua de pé.
Ou seja: a arquitetura do capital social da holding — quanto vai para capital e quanto vai para reserva — segue sendo uma decisão com consequência fiscal direta, independentemente do que o Supremo concluir sobre a atividade preponderante.
O contraponto honesto
Nada disso é definitivo. Três coisas precisam ser ditas com clareza.
Primeiro: o julgamento está suspenso. Faltam votos, e enquanto não há proclamação do resultado, qualquer ministro pode ajustar o próprio voto. Maioria formada em plenário não é decisão publicada.
Segundo: o texto final da tese ainda pode mudar. A redação proposta pelo relator não é necessariamente a que será fixada, e detalhes de redação — o que exatamente configura simulação, por exemplo — definem quem se beneficia.
Terceiro: não há definição sobre modulação de efeitos. Em matéria tributária o STF frequentemente limita o alcance temporal das suas decisões, e nada nos autos indica, até aqui, qual será o tratamento de quem já pagou o imposto. Quem promete restituição garantida está vendendo o que não existe.
Há ainda um ruído novo no ambiente. A Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026, redefiniu o conceito de valor venal para fins de ITBI e ampliou os parâmetros que o município pode usar para estimar o valor de mercado do imóvel. A aplicação concreta depende de lei municipal e da observância da anterioridade, então o calendário varia de cidade para cidade. Vale confirmar a situação do seu município antes de qualquer movimento.
O que fazer agora, por situação
Se você ainda não constituiu a holding. Não acelere nem trave a decisão por causa do julgamento. A estrutura se justifica por sucessão, governança e organização patrimonial — o ITBI é uma variável de custo, não a razão de existir. O que muda é a modelagem: vale simular o custo de integralização nos dois cenários, com e sem imunidade, e só então decidir o cronograma.
Se a holding já existe e você pagou o ITBI. Levante quanto foi pago, em qual município, sob qual fundamento e em que data. O prazo para pedir restituição de tributo pago indevidamente é de cinco anos contados do pagamento, nos termos do artigo 168 do Código Tributário Nacional. Isso é um levantamento a fazer agora, com o contador e o advogado, não uma providência para depois da decisão.
Se você tem discussão administrativa ou judicial em curso. É provável que o processo esteja sobrestado aguardando o Tema 1.348. Confirme o status e mantenha a defesa atualizada — quando o julgamento terminar, o prazo para se manifestar corre rápido.
Se a holding já existe e o município não cobrou. Verifique se há prazo de decadência em curso e se o enquadramento da atividade preponderante na sua declaração municipal está correto. Municípios revisitam integralizações antigas.
O que observar daqui para frente
O pedido de vista tem prazo regimental e o processo volta à pauta depois disso. Os três pontos a acompanhar são: o resultado final do placar, o texto exato da tese fixada e a existência ou não de modulação de efeitos. Só com os três é possível dizer o que cada família deve fazer.
Até lá, o trabalho útil é o de casa: saber quanto de ITBI sua estrutura já pagou ou pode pagar, como está desenhado o capital social da holding e o que a lei do seu município determina hoje. Quem chega à decisão do Supremo com esses números levantados age em semanas. Quem chega sem eles descobre o prazo depois que ele passou.
O julgamento do Tema 1.348 não muda o motivo de existir de uma holding familiar. Muda o custo de montá-la e a chance de recuperar o que já foi pago — e essas duas coisas se calculam antes da decisão, não depois.