Em 16 de setembro de 2026, o Supremo Tribunal Federal chegou a cinco votos a dois pela imunidade de ITBI na integralização de imóveis ao capital social de uma empresa — inclusive quando essa empresa tem atividade imobiliária. O julgamento não terminou. O ministro Alexandre de Moraes pediu vista e a análise do Tema 1.348 ficou suspensa, sem data de retomada e sem tese fixada.

Para quem tem imóveis dentro de uma holding familiar, ou pretende ter, essa é a disputa tributária mais cara em aberto hoje. Ela define o custo de entrada do patrimônio na estrutura: transferir os imóveis para a holding pode sair de graça ou pode custar a alíquota de ITBI do município onde cada imóvel está.

O que está em jogo no Tema 1.348

A Constituição, no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, diz que não incide ITBI na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. Na sequência, abre uma exceção: a imunidade não vale se o adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda de imóveis, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.

A briga é sobre o alcance dessa exceção. Os municípios sustentam que ela atinge qualquer integralização feita por empresa de perfil imobiliário — e é exatamente esse o perfil da maioria das holdings patrimoniais familiares, que existem para deter e alugar imóveis. O contribuinte sustenta que a exceção só se aplica às demais hipóteses do dispositivo, ou seja, fusão, incorporação, cisão e extinção, e não à integralização de capital.

O caso concreto veio do Tribunal de Justiça de São Paulo, que negou a imunidade a uma empresa de locação e compra e venda de imóveis justamente pela preponderância da atividade imobiliária, conforme noticiou o Migalhas.

Como está o placar

O relator, ministro Edson Fachin, propôs tese no sentido de que a imunidade do ITBI na realização de capital mediante integralização de bens é incondicionada — indiferente, portanto, à atividade preponderantemente imobiliária —, ressalvada a prática de simulação ou fraude. Acompanharam o relator os ministros André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux e Cristiano Zanin.

A divergência foi aberta por Gilmar Mendes e Flávio Dino. Dino propôs tese oposta: a imunidade não se aplicaria quando a pessoa jurídica adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.

Com o pedido de vista de Alexandre de Moraes, o julgamento parou em 5 a 2. O resultado ainda pode mudar, e a tese que efetivamente será fixada — e a eventual modulação de efeitos — permanece em aberto.

O limite que continua de pé

Mesmo que a imunidade seja reconhecida como incondicionada, ela não é ilimitada. Em 2020, no Tema 796, o STF fixou entendimento de que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.

Na prática, isso significa que integralizar um imóvel avaliado acima do capital social subscrito deixa a diferença exposta à tributação municipal. É um ponto técnico que costuma ser negligenciado na montagem da estrutura e que independe do desfecho do Tema 1.348.

E a base de cálculo

Há um segundo movimento em curso. A Lei Complementar 227/2026 alterou o artigo 38 do Código Tributário Nacional e passou a definir o valor venal como aquele pelo qual o imóvel seria negociado à vista em condições normais de mercado, autorizando os municípios a usar critérios técnicos objetivos e exigindo publicidade da metodologia e direito efetivo de contestação por avaliação contraditória, como analisou a Conjur.

A leitura para o contribuinte é direta: declarar um valor baixo sem lastro ficou mais frágil. A aplicação prática, porém, depende de cada município revisar seu próprio Código Tributário Municipal e o procedimento administrativo correspondente.

O que muda por perfil de patrimônio

Quem ainda não constituiu a holding. O custo de entrada é a variável que estava travando muitas estruturas. Se a imunidade for confirmada como incondicionada, o obstáculo cai. Mas decidir agora, com o julgamento suspenso, significa assumir o risco de um desfecho diferente do placar parcial.

Quem já constituiu e está sendo cobrado. Autuação, lançamento ou execução fiscal em andamento sobre integralização passada é a situação mais sensível. Aqui a orientação técnica é acompanhar o processo administrativo ou judicial com atenção ao Tema 1.348, porque a definição do Supremo tende a alcançar casos em curso.

Quem já pagou o ITBI. Existe prazo para pedir a restituição do que foi pago indevidamente. Esse prazo corre independentemente do julgamento, e eventual modulação de efeitos costuma preservar quem já discutia a cobrança quando a decisão foi tomada. É uma análise caso a caso, com o advogado tributarista, não uma regra automática.

Quem tem imóveis em municípios diferentes. O ITBI é imposto municipal. Alíquota, base de cálculo e procedimento variam de cidade para cidade, e a legislação local precisa ser verificada imóvel a imóvel.

O contraponto honesto

Nada disso está decidido. Não há tese publicada, não há acórdão, não há trânsito em julgado. Um pedido de vista pode devolver o processo ao plenário em semanas ou em muitos meses, e votos podem ser revistos até a proclamação do resultado.

Há ainda um segundo relógio correndo, em direção oposta. A mesma Lei Complementar 227/2026 mudou as regras do ITCMD, o imposto que incide sobre doações e heranças. Entre as mudanças estão a progressividade obrigatória das alíquotas e critérios mais rigorosos para avaliar quotas de sociedades não negociadas em bolsa, com referência ao patrimônio líquido ajustado a valor de mercado. Como observou o escritório Machado Meyer, as leis estaduais publicadas em 2026 só produzem efeitos a partir de 2027, por força da anterioridade.

Ou seja: o custo de entrada dos imóveis na holding pode cair, enquanto o custo de transferir as quotas aos herdeiros tende a subir. Planejar olhando só para um dos dois leva a decisão errada.

O que fazer, em passos

1. Levante, para cada imóvel, se houve ITBI pago na integralização, quanto, quando e sob qual fundamento o município cobrou.
2. Verifique se o valor atribuído a cada imóvel no capital social ficou igual ou abaixo do capital subscrito. A diferença é o ponto do Tema 796 e não depende do julgamento em curso.
3. Se houver cobrança em discussão, confirme com seu advogado se o processo está adequadamente vinculado ao Tema 1.348.
4. Se houve pagamento e a cobrança nunca foi questionada, avalie o prazo de restituição antes que ele se esgote.
5. Consulte a lei municipal de cada cidade onde há imóvel, especialmente após a mudança no artigo 38 do CTN.
6. Reveja a avaliação das quotas da holding com a régua do ITCMD que passa a valer em 2027.

Sinal não é resultado

O placar de 5 a 2 é um sinal relevante, não um resultado. A leitura sóbria é usar o intervalo até a retomada para organizar documentação, mapear o que foi pago e conferir se a estrutura resiste aos limites que já estão consolidados — em vez de apostar em um desfecho que o Supremo ainda não anunciou.

Estrutura patrimonial se avalia com números na mesa, não com manchete.

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