Em 16 de setembro de 2026, o Supremo Tribunal Federal chegou a cinco votos a dois a favor do contribuinte no Tema 1.348, que decide se a imunidade de ITBI na integralização de capital alcança também a empresa cuja atividade principal é a locação ou a compra e venda de imóveis. Na mesma sessão, o ministro Alexandre de Moraes pediu vista e o julgamento foi suspenso. Não há tese firmada.
Para quem organiza imóveis de renda em holding patrimonial, essa é a discussão tributária mais relevante em curso. Ela não trata de um detalhe de procedimento: trata do custo de entrada da estrutura.
O que exatamente está em jogo
A Constituição afasta a incidência do ITBI sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. É o dispositivo que permite transferir imóveis da pessoa física para a holding sem pagar o imposto de transmissão. O mesmo dispositivo, porém, abre uma ressalva: ela não se aplica quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil.
O Código Tributário Nacional traduziu essa ressalva em um teste numérico. Considera-se preponderante a atividade imobiliária quando mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos dois anos anteriores e nos dois anos posteriores à aquisição, decorre de transações com imóveis. Para empresa constituída à época da operação, ou com menos de dois anos de existência, o exame recai sobre os três primeiros anos seguintes.
A tese proposta pelo relator, ministro Edson Fachin, com acréscimo do ministro Cristiano Zanin, é de que a imunidade se aplica de forma incondicional à transmissão para integralização de capital, independentemente da atividade imobiliária, ressalvadas simulação ou fraude comprovadas. Acompanharam André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux e Cristiano Zanin. Divergiram Gilmar Mendes e Flávio Dino, para quem a imunidade não cobre a integralização quando a atividade principal da adquirente é comprar, vender ou alugar imóveis.
Por que a holding de aluguel é o caso central
A holding patrimonial típica de uma família com imóveis de renda tem, por definição, receita operacional formada quase inteiramente por aluguéis. Ou seja: ela cai direto na ressalva constitucional pela redação literal do teste do CTN. Não é um caso de fronteira. É o caso.
Isso explica por que a discussão se arrastou tanto e por que a divergência importa. Na prática, o que se apura é:
- o objeto social e o CNAE registrados na constituição da empresa;
- a composição da receita operacional nas janelas de tempo previstas na lei;
- e, quando o município entende que a imunidade não se aplica, a base de cálculo que será atribuída aos imóveis transferidos.
Esse último ponto merece atenção separada, porque interage com outra mudança recente. A Lei Complementar 227/2026 alterou as regras de fato gerador e de base de cálculo do ITBI, definindo valor venal como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista em condições normais de mercado e legitimando estimativas administrativas a partir de parâmetros técnicos. Há controvérsia entre especialistas sobre se essas disposições são meramente interpretativas, de aplicação imediata, ou inovadoras — hipótese em que dependeriam de lei municipal e da observância da anterioridade. Enquanto isso não se resolve, tratar a regra como já valendo é um erro de cálculo tanto quanto tratá-la como inexistente.
O que muda por perfil de patrimônio
Família que ainda não constituiu a holding
O placar melhora o cenário, mas não elimina o risco. A decisão de integralizar agora ou aguardar depende de quanto o ITBI representa sobre o valor dos imóveis a transferir — a alíquota é municipal e precisa ser conferida na lei do seu município — e de qual é o custo de manter o patrimônio na pessoa física por mais alguns meses. Em muitos casos o custo de esperar é maior que a economia esperada. Em outros, não.
Família com holding constituída e ITBI recolhido
Se houve recolhimento sob a tese de que a atividade preponderante afastava a imunidade, existe potencialmente valor a recuperar, sujeito ao prazo de repetição de indébito e à forma como o Supremo eventualmente modular os efeitos da decisão. Esse é o grupo com mais a ganhar e, ao mesmo tempo, o mais exposto a perder a janela por inércia.
Família com autuação ou cobrança em curso
É o grupo em melhor posição. A defesa administrativa ou judicial já em andamento tende a ser alcançada pelo precedente, qualquer que seja o desenho da modulação. Abandonar a discussão agora, para resolver o passivo com desconto, merece ser reavaliado à luz do placar.
O contraponto honesto
Cinco votos a dois não é uma decisão. É um placar parcial de um julgamento suspenso. Três coisas ainda podem mudar o resultado.
Primeira: votos já proferidos podem ser revistos até a proclamação. Não é hipótese teórica — acontece. Segunda: a tese só existe quando fixada, e a redação final costuma trazer condicionantes que não estavam no voto inicial. A ressalva de simulação ou fraude comprovadas, por exemplo, é justamente a porta pela qual o Fisco continuará entrando nos casos em que o propósito da operação não se sustenta. Terceira: há risco de modulação de efeitos. O Supremo pode decidir que o entendimento vale apenas a partir da publicação da ata, ou apenas para quem já discutia a cobrança judicialmente. Se for esse o caminho, quem não estava na fila fica de fora.
Há ainda o efeito residual do Tema 796, em que o Supremo já fixou que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social integralizado. Mesmo uma vitória ampla no Tema 1.348 não resolve a discussão sobre o valor atribuído aos imóveis e ao capital. São duas frentes distintas.
O que fazer agora, em passos
- Levante o que já foi pago. Verifique se houve recolhimento de ITBI na integralização dos imóveis na holding, em qual município, sob qual fundamento e em que data. Sem esse levantamento não há decisão possível.
- Confira objeto social, CNAE e composição da receita. É o que determina se a sua holding é enquadrada como de atividade preponderante imobiliária pelo teste do CTN. Divergência entre o que está registrado e o que de fato ocorre é problema em qualquer cenário de decisão.
- Verifique a prescrição. O prazo para pedir a restituição do indébito corre independentemente do julgamento. Deixar vencer é perder o direito sem discussão.
- Avalie, com o seu advogado, entrar na fila. Diante do risco de modulação, ter discussão formalizada antes da conclusão do julgamento pode ser a diferença entre ser alcançado pelo precedente e assistir a ele. Essa avaliação é individual e depende de valor envolvido, município e histórico da operação.
- Acompanhe a retomada do julgamento. Com o processo em vista, a devolução pode ocorrer a qualquer momento. As decisões acima devem ser tomadas antes disso, não depois.
Uma conclusão sóbria
O que mudou em 16 de setembro foi a probabilidade, não o direito. A holding patrimonial de imóveis de renda continua sendo uma estrutura legítima e, na maioria dos casos, a forma mais eficiente de organizar sucessão e gestão de um patrimônio imobiliário. O ITBI na integralização sempre foi uma variável de custo a ser medida caso a caso, e continua sendo — com a diferença de que agora existe uma chance concreta de que essa variável desapareça para quem estiver na posição correta quando a tese for fixada.
Estar na posição correta é trabalho de agora, não de depois.