Em 2 de setembro de 2026, o Supremo Tribunal Federal reabriu o julgamento que vai definir se a empresa com atividade imobiliária preponderante paga ITBI ao receber imóveis para integralizar o capital social. A sessão teve leitura do relatório e sustentações orais de cinco entidades. Terminou sem nenhum voto. O julgamento segue suspenso, sem data de retomada.

Para quem estruturou uma holding com imóveis, ou pensa em estruturar, essa é a discussão tributária mais relevante em curso no país. O caso é o Recurso Extraordinário 1.495.108, com repercussão geral reconhecida sob o Tema 1.348, relatado pelo ministro Edson Fachin.

Por que o julgamento voltou à estaca zero

A análise começou no plenário virtual em outubro de 2025. O relator propôs tese favorável ao contribuinte e foi acompanhado por outros ministros, até que um pedido de vista interrompeu a votação. O julgamento foi retomado em março de 2026 e parou de novo, dessa vez por pedido de destaque do ministro Flávio Dino.

O destaque tem um efeito específico e pouco compreendido fora do meio jurídico: ele retira o processo do ambiente virtual, leva o caso ao plenário físico e descarta os votos já lançados. A votação recomeça do zero, com todos os ministros.

É por isso que qualquer placar divulgado antes de setembro de 2026 virou material histórico. Ele não indica o resultado, e usá-lo como base para decidir uma reestruturação patrimonial é apostar em número que já não existe.

O mecanismo: onde está a ressalva

A Constituição, no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, afasta o ITBI sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. Logo em seguida, faz uma ressalva: a regra não se aplica se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de imóveis, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.

O artigo 37 do Código Tributário Nacional detalha o teste. Considera-se preponderante a atividade imobiliária quando ela responde por mais da metade da receita operacional da empresa nos dois anos anteriores e nos dois anos seguintes à aquisição.

A tese proposta pelo relator é que, especificamente na realização de capital social, a imunidade seria incondicionada — a ressalva alcançaria apenas as outras hipóteses do dispositivo, como fusão, incorporação, cisão e extinção. Os municípios sustentam interpretação oposta. Em sustentação oral, a associação que representa os fiscos municipais apresentou estimativa de perda de arrecadação superior a um bilhão de reais por ano caso a imunidade seja ampliada.

Traduzindo para o cotidiano de uma família: a holding que vive de aluguéis é justamente a que se encaixa na ressalva. É ela que está no centro do julgamento.

O que já está decidido e não depende deste julgamento

A imunidade tem teto

No Tema 796, julgado a partir do Recurso Extraordinário 796.376, o STF fixou que a imunidade não alcança o valor do imóvel que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Se um imóvel avaliado em cinco milhões de reais entra para integralizar um capital de um milhão, a diferença de quatro milhões é destinada a reserva de capital e fica fora da proteção. Esse ponto não está em discussão agora e continua valendo.

Na prática, é o erro mais comum e mais caro que vemos: capital social subdimensionado, ágio jogado em reserva e uma cobrança municipal que aparece meses depois.

O valor de referência mudou de patamar

A Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026, alterou os artigos 35 e 41 do Código Tributário Nacional e redefiniu valor venal como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado. Autorizou ainda a administração a estimá-lo com base em localização, tipologia, destinação, preços praticados e informações notariais.

Isso tensiona o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113, segundo o qual o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de conformidade com o mercado, afastável apenas por processo administrativo regular.

Quando essas regras passam a produzir efeito no seu município depende de lei local e da anterioridade tributária. Há divergência técnica relevante sobre isso, e parte dos especialistas projeta 2027. Antes de calcular qualquer coisa, confirme a regra vigente na sua cidade.

O que muda conforme o perfil do patrimônio

• Holding com imóveis de uso da família, sem receita de locação relevante. A ressalva constitucional tende a não se aplicar, porque não há preponderância de atividade imobiliária. O ponto de atenção aqui é outro: o teto do Tema 796 e a avaliação do imóvel.
• Holding que vive de aluguéis. É o núcleo exato da controvérsia. Enquanto o STF não decide, a exposição permanece em aberto, e o valor envolvido cresce junto com a carteira.
• Holding em formação. Há espaço para desenhar a estrutura levando o risco em conta, inclusive no dimensionamento do capital social e na composição da receita nos primeiros exercícios.
• Quem já recolheu ITBI na integralização. Existe um crédito potencial. E existe um relógio correndo.

O contraponto honesto

Nada foi decidido. O relator sinalizou uma direção, mas o placar anterior foi descartado e o plenário recomeçou a análise. Ministros que ainda não se manifestaram podem inaugurar divergência, e o argumento de perda de arrecadação municipal costuma pesar em julgamentos dessa natureza.

Há também o cenário intermediário, que é o mais provável em disputas assim: uma tese que confirme a imunidade, mas com modulação de efeitos. Quando isso ocorre, o Supremo costuma ressalvar de forma expressa quem já discutia o tema judicialmente na data do julgamento. Não é garantido que aconteça aqui. Mas quem escolhe esperar o desfecho para só então agir está, na prática, aceitando ficar de fora dessa eventual ressalva.

O que fazer agora, em passos

1. Levante o que já foi pago. Reúna as guias de ITBI recolhidas em integralizações de capital nos últimos cinco anos. O prazo para pedir restituição de tributo pago indevidamente é de cinco anos, contados do pagamento.
2. Teste a preponderância. Some a receita operacional dos últimos dois exercícios e verifique quanto veio de locação e de compra e venda de imóveis. Esse percentual define em qual lado da ressalva a sua holding está.
3. Confira o capital social contra o valor dos imóveis. Se houve integralização com destinação de diferença para reserva de capital, calcule a exposição decorrente do Tema 796. Ela existe independentemente do resultado do Tema 1.348.
4. Confirme a regra do seu município. Base de cálculo, alíquota e critério de avaliação variam de cidade para cidade, e a adaptação à Lei Complementar 227 está em ritmos diferentes.
5. Decida conscientemente sobre discutir agora ou esperar. São caminhos legítimos com riscos distintos. O que não funciona é adiar por não ter feito a conta.
6. Documente. Laudo de avaliação, ata, contrato social e escrituração coerentes entre si valem mais no dia da fiscalização do que qualquer tese.

Uma holding bem estruturada não depende de o STF decidir a favor. Ela é montada de forma que o resultado do julgamento mude o custo, não a viabilidade da estrutura. A diferença entre uma coisa e outra é saber, hoje, quanto do seu patrimônio está apoiado em uma questão ainda em aberto.

O julgamento não tem data para voltar. A sua conta pode ser feita esta semana.

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