Em 2 de setembro de 2026, o Supremo Tribunal Federal voltou ao plenário físico para decidir se o município pode cobrar ITBI quando um imóvel é transferido para o capital social de uma empresa cuja atividade principal é imobiliária. A sessão foi inteiramente ocupada pelas sustentações orais das partes e dos interessados. Nenhum voto foi proferido naquele dia e o julgamento ficou suspenso, sem data definida para a retomada.

O caso é o Recurso Extraordinário 1.495.108, relatado pelo ministro Edson Fachin, com repercussão geral reconhecida sob o Tema 1.348. Para quem organiza imóveis dentro de uma holding, é o julgamento tributário mais relevante em curso hoje.

O que exatamente está em jogo

A Constituição diz, no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, que não incide ITBI sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Em seguida vem a ressalva: salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de imóveis, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.

Toda a controvérsia está em saber a que a ressalva se aplica. A leitura dos municípios é que ela alcança tudo, inclusive a integralização de capital — de modo que uma holding com receita majoritariamente de aluguéis pagaria ITBI ao receber os imóveis dos sócios. A leitura dos contribuintes é que a ressalva só alcança as reorganizações societárias listadas na segunda parte do dispositivo, e que a integralização de capital tem imunidade incondicionada.

O artigo 37 do Código Tributário Nacional é quem define o que é preponderância: mais da metade da receita operacional vindo dessas atividades imobiliárias, apurada nos dois anos anteriores e nos dois anos seguintes à aquisição. Empresa constituída há menos tempo é avaliada pelos três primeiros anos de operação. É essa conta que os municípios usam para negar a imunidade e lançar o imposto anos depois da abertura da holding.

Por que isso pesa no bolso

O ITBI incide sobre o valor dos imóveis transferidos, e a alíquota é fixada por cada município. Em uma holding constituída com um portfólio relevante de imóveis, a diferença entre pagar e não pagar o imposto na integralização costuma ser a maior linha isolada do custo de montagem da estrutura.

Há ainda uma segunda camada, que já está pacificada e não depende deste julgamento. No Tema 796, o STF firmou que a imunidade não alcança o valor do imóvel que exceder o capital social subscrito. Se o imóvel entra por valor superior ao capital integralizado, a diferença é tributada — e isso continua valendo, qualquer que seja o desfecho do Tema 1.348. Vale a pena revisar como o capital foi subscrito no contrato social antes de discutir qualquer outra coisa.

O que muda conforme o perfil

Família que ainda vai montar a holding. A decisão afeta diretamente o custo de entrada. Adiar a estruturação só para esperar o julgamento tem um preço próprio: o patrimônio segue sem proteção societária, sem regra de sucessão definida e exposto às mudanças estaduais no ITCMD. Estruturar agora e tratar o ITBI como ponto controvertido, com a documentação organizada para eventual discussão, tende a ser mais racional do que travar tudo por tempo indeterminado.

Família que já montou e não pagou ITBI. O ponto de atenção é o prazo de fiscalização do município e a forma como a atividade preponderante foi apurada nos anos seguintes à integralização. Composição de receita, contabilidade e contratos de locação são o que sustenta ou derruba a posição.

Família que já pagou ITBI na integralização. Este é o grupo com decisão mais concreta a tomar. Um resultado favorável aos contribuintes pode vir acompanhado de modulação de efeitos, o que costuma preservar apenas quem já discutia o tema judicialmente antes da decisão. Quem pretende recuperar valores precisa avaliar isso com o advogado antes do desfecho, e não depois. O prazo para repetição de indébito tributário também corre e não espera o Supremo.

O contraponto honesto

Nada está decidido. Houve uma votação anterior em plenário virtual, iniciada em outubro de 2025, mas o pedido de destaque levou o caso ao plenário físico e zerou o placar: os votos precisam ser colhidos novamente. Circulam pela imprensa especializada versões diferentes sobre qual era aquele placar e sobre quem interrompeu a sessão virtual, e por isso não repetimos nenhum número aqui. O que se sabe com segurança é que o relator propôs reconhecer a imunidade de forma incondicionada e que, depois de 2 de setembro, não há voto algum computado.

Também não há, até o fechamento deste texto, data confirmada para a retomada. Algumas publicações apontaram datas específicas; as fontes que acompanharam a sessão registraram que o julgamento foi suspenso sem data. Qualquer planejamento que dependa de um calendário certo está apoiado em terreno instável.

O que fazer agora, em passos

1. Levante o que foi integralizado e como. Reúna o contrato social, o valor pelo qual cada imóvel entrou, o capital subscrito e as guias de ITBI, pagas ou não. Sem isso, qualquer conversa é especulação.
2. Confira o enquadramento do Tema 796. Verifique se houve integralização por valor superior ao capital subscrito. Essa parte é tributada independentemente do julgamento em curso.
3. Apure a composição da receita. Calcule a proporção da receita operacional que vem de locação e de compra e venda de imóveis nos períodos do artigo 37 do CTN. É o número que o município vai olhar.
4. Cheque a lei do seu município. Alíquota, base de cálculo e o procedimento de reconhecimento da imunidade variam de cidade para cidade. Não existe regra nacional uniforme sobre isso.
5. Decida sobre valores já pagos com prazo em mente. Se há ITBI recolhido que se pretende discutir, leve a análise ao advogado tributarista antes do desfecho, considerando o risco de modulação e o prazo de restituição.

O ponto sóbrio

Holding não se justifica por um imposto. Ela existe para organizar a sucessão, separar o patrimônio da atividade empresarial, definir regras de governança entre herdeiros e reduzir o custo e o atrito de um inventário. O ITBI é uma variável de custo relevante na montagem, e agora é uma variável com desfecho em aberto no Supremo.

A postura razoável não é apostar em um resultado, e sim documentar bem a estrutura, conhecer a regra do seu município e saber, para o seu caso concreto, qual decisão tem prazo e qual pode esperar. Quando o STF concluir o julgamento, quem tiver a documentação em ordem vai conseguir agir rápido — para os dois lados possíveis do resultado.

Se você tem imóveis em holding ou está prestes a integralizar, este é o momento de saber exatamente onde sua estrutura está posicionada nessa discussão.

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