O Supremo Tribunal Federal voltou a julgar, em 2 de setembro de 2026, se a imunidade do ITBI vale quando uma empresa de atividade imobiliária recebe imóveis para integralizar capital. É o Tema 1.348, discutido no RE 1.495.108, sob relatoria do ministro Edson Fachin. A sessão foi inteira de relatório e sustentações orais. Nenhum ministro votou. O julgamento foi suspenso sem data de retomada.

Para quem tem imóveis dentro de uma holding — ou pretende colocá-los lá —, o dado relevante não é a suspensão. É que o julgamento recomeçou do zero.

Por que o placar que você viu não vale mais

O caso começou no plenário virtual em outubro de 2025. O relator votou pelo reconhecimento da imunidade de forma incondicionada, foi acompanhado por outros ministros e formou-se uma maioria inicial favorável ao contribuinte. Houve pedido de vista, retomada em março de 2026 e, na sequência, destaque do ministro Flávio Dino — o pedido que retira o processo do ambiente virtual e o remete ao plenário físico.

O destaque tem um efeito processual específico: os votos já lançados na sessão virtual são descartados e a votação recomeça. Foi o que aconteceu. Qualquer placar de 2025 que ainda circule em artigos, posts e vídeos é registro histórico, não prognóstico. Hoje não há voto algum proferido neste julgamento.

O mecanismo: onde o ITBI morde a holding

A Constituição, no art. 156, §2º, I, afasta o ITBI na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. Na sequência, ressalva as hipóteses em que a atividade preponderante do adquirente for compra e venda de imóveis, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.

O Código Tributário Nacional, nos arts. 36 e 37, define o que é preponderância: mais da metade da receita operacional nos dois anos anteriores e nos dois anos seguintes à aquisição. Se a empresa iniciou atividades na aquisição ou menos de dois anos antes, a apuração se dá nos três primeiros anos seguintes.

Aqui está o ponto prático. A holding patrimonial típica de família brasileira vive de aluguel de imóveis próprios. Pela leitura literal do CTN, ela é exatamente o adquirente de atividade preponderante imobiliária que a ressalva alcança.

A tese do contribuinte no Tema 1.348 é que essa ressalva não se aplica à realização de capital: valeria apenas para as hipóteses de fusão, incorporação, cisão e extinção, previstas na segunda parte do dispositivo. A tese dos municípios é a oposta — a restrição acompanharia historicamente a imunidade e existiria para evitar uso abusivo da estrutura societária.

O que está em jogo é o custo de entrada da estrutura. Com alíquotas de ITBI que costumam ficar entre 2% e 3% conforme o município, a diferença entre imunidade e incidência sobre uma carteira de imóveis é, quase sempre, o item mais caro da montagem.

Não confunda com o Tema 796

Vale separar duas discussões que costumam ser embaralhadas.

O Tema 796, julgado em 2020, fixou que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. É a regra do excedente: se o imóvel entra por valor superior ao capital subscrito, a diferença destinada a reserva não está protegida.

O Tema 1.348 é outra coisa: discute se a atividade da empresa afasta a imunidade. Um trata de quanto entra; o outro, de quem recebe.

A distinção importa porque parte dos municípios vem aplicando o Tema 796 de forma extensiva, cobrando ITBI sobre a diferença entre o valor declarado no ato societário e o valor venal de referência, mesmo quando não há excedente registrado como reserva de capital. Essa leitura ampliada é controvertida e não foi chancelada pelo Supremo.

O que muda conforme o perfil

Quem ainda não integralizou

Esperar a tese é uma opção, não uma recomendação automática. O julgamento não tem data de retomada, e a estruturação patrimonial responde a outros fatores além do ITBI: idade dos titulares, risco de litígio familiar, regime de bens, exposição empresarial. Adiar a holding por tempo indeterminado à espera de uma decisão tem custo próprio, e esse custo raramente aparece na planilha.

Quem já integralizou e pagou o ITBI

Este é o grupo com prazo correndo. O direito de pedir restituição de tributo pago indevidamente tem prazo próprio, contado do pagamento, e ele não fica suspenso porque há um julgamento em curso no STF. Quem pagou há mais tempo pode perder a janela antes mesmo de existir tese. A avaliação sobre preservar o prazo é técnica e precisa ser feita caso a caso.

Quem integralizou com imunidade reconhecida

O risco aqui é o inverso. Se o Supremo firmar tese favorável aos municípios, resta saber se haverá modulação de efeitos e a partir de quando. Municípios com fiscalização ativa podem revisitar lançamentos dentro do prazo decadencial. Manter a documentação societária e a comprovação da composição de receita organizada não é burocracia — é a defesa.

O contraponto honesto

Nada foi decidido. Não há tese firmada, não há votos no julgamento atual, não há resultado. Qualquer texto que apresente a imunidade como garantida está adiantando um desfecho que o próprio Supremo ainda não escreveu.

Também não há, hoje, definição sobre modulação de efeitos. Esse ponto costuma ser tão decisivo quanto o mérito: uma tese favorável ao contribuinte sem efeito retroativo resolve o futuro e deixa o passado onde está.

E há a variação local. A alíquota, o valor venal de referência e a postura da fiscalização mudam de município para município. A regra que vale para o seu imóvel é a do município onde ele está.

O que fazer agora, em passos

1. Levante o histórico. Identifique cada imóvel integralizado, a data, o valor atribuído no ato societário, o valor venal de referência à época e se houve ITBI pago, lançado ou dispensado.
2. Meça a preponderância. Apure a composição da receita operacional da holding nas janelas do art. 37 do CTN. Sem esse número, não dá para saber se a discussão do Tema 1.348 sequer alcança a sua estrutura.
3. Separe as duas discussões. Verifique se a cobrança que você recebeu é sobre excedente de capital (Tema 796) ou sobre atividade preponderante (Tema 1.348). São defesas diferentes.
4. Confira o relógio da restituição. Se houve pagamento, calcule o prazo antes de decidir esperar. Essa é a única variável que não depende do STF.
5. Acompanhe o andamento processual na fonte. Consulte o RE 1.495.108 diretamente no portal do Supremo, e não em resumos de terceiros — foi assim que o placar vencido continuou circulando.

O que esse julgamento realmente testa

Holding bem feita não depende de uma tese. Ela resiste a decisões que vão para os dois lados porque foi construída sobre fatos verificáveis: avaliação defensável dos imóveis, objeto social coerente com a operação real, receita apurada e documentada, atos societários consistentes.

O julgamento do Tema 1.348 vai definir uma regra importante. Mas quem chegar nele com a documentação em ordem vai discutir direito. Quem chegar sem ela vai discutir fato — e essa é uma discussão bem mais difícil de ganhar.

Antes de torcer por um resultado, vale saber em qual lado da ressalva a sua estrutura está hoje.

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