O Supremo Tribunal Federal colocou em pauta, para as sessões de 2 e 3 de setembro de 2026, o julgamento do Tema 1.348 (RE 1.495.108). A pergunta em jogo é curta e cara: quando uma pessoa transfere imóveis para integralizar o capital de uma empresa, essa transferência é imune ao ITBI mesmo que a empresa tenha atividade imobiliária?

Para quem constrói ou já tem uma holding patrimonial com imóveis, essa é a conta de entrada da estrutura. Se a imunidade for reconhecida sem condição, integralizar imóveis no capital não gera ITBI. Se prevalecer a leitura dos municípios, a holding que aluga ou negocia imóveis passa a pagar o imposto na entrada dos bens — sobre o valor de cada imóvel, na alíquota do município onde ele está.

O que exatamente está em discussão

A Constituição, no artigo 156, § 2º, I, diz que não incide ITBI sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens, sua locação ou arrendamento mercantil.

Toda a controvérsia está em onde essa ressalva final se encaixa. São duas leituras possíveis do mesmo texto:

• Leitura dos contribuintes: a exceção da atividade preponderante alcança apenas o segundo bloco — fusão, incorporação, cisão e extinção. A integralização de capital seria imune de forma incondicionada.
• Leitura dos municípios: a ressalva alcança as duas hipóteses. Uma holding imobiliária pagaria ITBI já na integralização.

Os artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional são o outro campo de batalha: é neles que está o teste de atividade preponderante, medido pela receita operacional da empresa em janelas de dois a três anos antes e depois da aquisição. Municípios usam esse teste para autuar holdings patrimoniais que vivem de aluguel.

O que já está decidido e não muda

Independentemente do resultado do Tema 1.348, um ponto já está pacificado desde 2020. No Tema 796 (RE 796.376), julgado em 5 de agosto de 2020, o STF fixou que “a imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”.

Traduzindo para a prática: se você integraliza um imóvel avaliado em um valor maior do que o capital social que está subscrevendo, e a diferença vai para reserva de capital ou ágio, essa diferença não está protegida pela imunidade. Muitas estruturas montadas com capital social baixo e reserva alta foram autuadas exatamente aí. Esse risco continua de pé em qualquer cenário.

O que muda por perfil de patrimônio

Família com imóveis para renda de aluguel. É o perfil mais exposto. A receita de locação é justamente o que dispara o teste de preponderância do artigo 37 do CTN. Se o STF adotar a leitura dos municípios, a integralização passa a ter custo tributário imediato e o desenho da holding precisa ser refeito.

Família com imóveis de uso próprio e patrimônio parado. Exposição menor, porque a empresa não gera receita imobiliária relevante. Ainda assim, a forma de avaliar os imóveis e o dimensionamento do capital social continuam sendo o ponto sensível, por causa do Tema 796.

Holding já constituída, com ITBI pago ou autuação em curso. É aqui que existe janela. Quem pagou ITBI na integralização, ou responde a auto de infração municipal, tem um cenário possível de restituição ou de cancelamento do lançamento — mas isso depende do resultado e, principalmente, de eventual modulação de efeitos.

O contraponto honesto

Três avisos que precisam vir antes de qualquer decisão.

Primeiro: nada está decidido. O julgamento começou no plenário virtual em outubro de 2025, com o relator, ministro Edson Fachin, votando pela imunidade incondicionada, e foi interrompido. Em março de 2026, com maioria em formação favorável ao contribuinte, o ministro Flávio Dino pediu destaque e o caso foi deslocado para o plenário físico. Não há tese fixada. A pauta também pode ser alterada pelo próprio tribunal.

Segundo: modulação é um risco real. Em matéria tributária de grande impacto na arrecadação municipal, o STF frequentemente limita os efeitos da decisão a partir de certa data, preservando quem já tinha ação ajuizada. Quem espera o resultado para depois discutir restituição pode ficar de fora do próprio precedente que o favorece.

Terceiro: a base de cálculo está em movimento por outro caminho. A Lei Complementar 227/2026 tratou do valor venal como base do ITBI. Há discussão técnica sobre a partir de quando essa parte produz efeitos, inclusive por causa da anterioridade. Não trate como regra já aplicável ao seu caso sem confirmar com a legislação do seu município e com assessoria.

O que fazer agora, em passos

1. Levante o histórico. Se você já tem holding, localize as guias de ITBI pagas na integralização, os laudos de avaliação dos imóveis e o valor do capital social subscrito em cada operação.
2. Confira o excesso sobre o capital. Some o valor atribuído aos imóveis e compare com o capital integralizado. A diferença é a parte não protegida pela imunidade, conforme o Tema 796.
3. Mapeie sua exposição ao teste de preponderância. Verifique quanto da receita da holding vem de locação ou de compra e venda de imóveis, nas janelas do artigo 37 do CTN.
4. Verifique a lei do seu município. Alíquota, forma de apurar a preponderância e prazo para pedir restituição variam de cidade para cidade.
5. Decida sobre medida judicial com prazo em mente. Se há ITBI pago ou autuação, discuta com seu advogado se vale ajuizar antes da conclusão do julgamento, justamente pelo risco de modulação.
6. Segure integralizações não urgentes. Se a operação pode esperar semanas, esperar o desfecho pode evitar um custo — ou revelar que o custo existe e precisa entrar no planejamento.

Fechamento

Holding patrimonial não é um produto, é uma estrutura que precisa ser recalculada quando o cenário muda. O Tema 1.348 é uma dessas mudanças: não altera o objetivo da holding, mas pode alterar bastante o custo de colocar o patrimônio dentro dela e o valor do que já foi pago. A decisão sensata nesta semana não é apressar nem ignorar — é saber exatamente qual é a sua exposição, em números, antes que o tribunal defina a regra.

Se você não sabe quanto do seu patrimônio imobiliário está exposto a esse ponto, esse é o momento de descobrir.

Revisar o ITBI da minha holding