O Supremo Tribunal Federal está decidindo se a imunidade de ITBI na integralização de imóveis ao capital social também vale quando a sociedade que recebe os bens tem atividade preponderantemente imobiliária. É o caso típico da holding patrimonial constituída para administrar e locar os imóveis da família.
O processo é o Recurso Extraordinário 1.495.108, Tema 1.348 da repercussão geral, relatado pelo ministro Edson Fachin. O julgamento começou no Plenário em 2 de setembro de 2026, com sustentações orais de contribuintes, municípios e entidades admitidas como amici curiae. Depois foi suspenso por pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes e retornou ao ambiente virtual, em sessão com encerramento previsto para 19 de outubro de 2026. Até o fechamento deste texto não havia tese fixada nem acórdão publicado.
O mecanismo: uma ressalva e duas leituras
O artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição afasta o ITBI em duas situações distintas. A primeira é a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A segunda é a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Em seguida, o dispositivo traz uma ressalva: a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante do adquirente é a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de bem imóvel ou o arrendamento mercantil.
Toda a controvérsia está no alcance dessa ressalva. Municípios sustentam que ela atinge as duas hipóteses e, com isso, cobram ITBI de holdings cujo objeto social é imobiliário. Os contribuintes sustentam que a ressalva se liga apenas à segunda hipótese, a das reorganizações societárias, e que a integralização de capital é imune de forma incondicionada.
O relator acolheu a leitura dos contribuintes e foi acompanhado por outros ministros, formando maioria. Houve divergência, sustentada no sentido oposto: a restrição valeria também para a integralização, deixando fora da imunidade a sociedade que tem como atividade principal comprar, vender ou alugar imóveis.
Há um detalhe da tese em formação que merece atenção de quem estrutura holding. A maioria incorporou uma ressalva expressa: a imunidade não protege operações feitas por simulação ou em fraude à lei, e o fisco municipal pode demonstrar esses vícios no caso concreto, com prova adequada. Em outras palavras, o que se discute é a vedação à cobrança pelo simples fato de o objeto social ser imobiliário — não um cheque em branco para estruturas sem substância.
O que já estava decidido e continua valendo
O Tema 1.348 não revisa o Tema 796, julgado anos antes e já definitivo. Nele, o STF fixou que a imunidade do ITBI na integralização não alcança o valor do bem que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Na prática: se um imóvel entra na holding por valor superior ao capital subscrito e a diferença é registrada como reserva de capital, essa parcela excedente não está protegida pela imunidade.
Esse ponto é relevante porque muitas estruturas foram montadas exatamente assim, com capital social baixo e reserva de capital alta. Independentemente do resultado do Tema 1.348, o limite do Tema 796 permanece.
O que muda conforme o perfil do patrimônio
Para a família que já tem a holding constituída e pagou ITBI na integralização por exigência do município, a tese em formação abre discussão sobre a repetição do indébito. O prazo geral de restituição de tributo pago indevidamente é de cinco anos contados do pagamento, nos termos do artigo 168, inciso I, do Código Tributário Nacional. Mas, como se verá adiante, esse cenário depende de como o julgamento termina.
Para a família que tem a holding e não pagou ITBI, por imunidade reconhecida ou por discussão administrativa ou judicial em curso, o movimento é de consolidação: organizar a prova de que a operação teve substância e de que o valor dos imóveis respeitou o capital subscrito.
Para a família que ainda vai constituir a estrutura, o ponto não é esperar o resultado para decidir. ITBI é um dos custos da operação, não a razão dela. Holding patrimonial se justifica por governança familiar, organização da sucessão, proteção relativa do patrimônio e previsibilidade na administração dos bens. O que o julgamento altera é o orçamento da implantação e o grau de litígio esperado, não o mérito da decisão de estruturar.
O contraponto honesto
Três reservas precisam ser ditas com clareza.
O julgamento não terminou. Placar parcial não é decisão. Votos podem ser alterados até a proclamação do resultado, e um novo pedido de vista ou de destaque suspende tudo e recomeça a contagem. Enquanto não houver tese fixada, nada vincula os demais tribunais.
Pode haver modulação de efeitos. Até aqui não há proposta de modulação registrada. Mas os municípios podem pedi-la por embargos de declaração depois da publicação do acórdão, alegando impacto nas receitas locais. Se o STF acolher e fixar um marco temporal, a tendência é que a recuperação do ITBI pago no passado fique restrita a quem já tivesse ação judicial ou pedido administrativo em curso naquele marco. É isso, e não o placar, que diferencia quem tem discussão instaurada de quem não tem.
ITBI é imposto municipal. Alíquota, base de cálculo, forma de apuração da atividade preponderante e postura de fiscalização variam de município para município. A tese do STF define a regra constitucional, mas a conta e o procedimento são locais. Não existe resposta nacional para o seu caso.
O que fazer, em passos
- Levante o histórico. Reúna os documentos da integralização: alteração contratual, laudo ou critério de avaliação dos imóveis, guias de ITBI pagas e datas de cada pagamento. Sem isso, nenhuma análise é possível.
- Confira o limite do Tema 796. Compare o valor atribuído a cada imóvel com o capital social efetivamente subscrito e integralizado. Identifique se houve parcela registrada como reserva de capital.
- Verifique a posição do seu município. Cheque se houve exigência, lançamento, discussão administrativa ou decisão judicial envolvendo a sua estrutura, e qual é a regra local sobre atividade preponderante.
- Avalie com assessoria a conveniência de instaurar discussão. Diante do risco de modulação, a diferença prática entre ter e não ter pedido em curso pode ser relevante. Essa avaliação é individual e depende de valores, prazos e do estágio de cada caso.
- Não reorganize a estrutura por causa de um placar. Desmontar, acelerar ou refazer operações com base em julgamento inconcluso costuma criar problema novo, inclusive em imposto de renda sobre ganho de capital.
- Documente substância. A ressalva sobre simulação e fraude à lei integra a tese em formação. Atos societários coerentes, escrituração regular e propósito demonstrável deixaram de ser detalhe formal.
Fechamento
O que o Tema 1.348 pode consolidar é algo simples: o município não poderá negar a imunidade apenas porque a sociedade tem objeto imobiliário. Isso não torna a transferência de imóveis para holding automaticamente livre de ITBI, nem dispensa o limite do capital integralizado, nem protege estruturas montadas sem conteúdo real.
Para quem já tem patrimônio organizado em holding, a pergunta útil nas próximas semanas não é qual será o placar. É em que situação a sua estrutura está — quanto de ITBI foi pago, se houve excesso sobre o capital subscrito e se a operação se sustenta na documentação. Essa resposta não depende do STF.
Confira a integralização da sua holding antes que o resultado do julgamento defina o que ainda pode ser discutido.