Em 16 de setembro de 2026, o Supremo Tribunal Federal chegou a cinco votos a dois pela imunidade de ITBI na integralização de imóveis ao capital social — inclusive quando a empresa tem atividade imobiliária preponderante. O ministro Alexandre de Moraes pediu vista e o julgamento parou. Nenhuma tese foi fixada. Nada mudou ainda para quem tem holding.

Mesmo assim, o que aconteceu importa, e importa agora. Não porque exista um prazo a cumprir, mas porque as decisões que a família tomar nos próximos meses ficam expostas ao desfecho.

Onde o ITBI entra na montagem da holding

Quando a família transfere imóveis para uma holding, ela normalmente o faz integralizando capital: os bens saem do nome das pessoas físicas e entram no patrimônio da empresa como contrapartida das quotas subscritas. A Constituição prevê imunidade de ITBI nessa operação, no art. 156, § 2º, I. É o que torna a estruturação viável — sem ela, o custo de entrada seria o imposto municipal sobre o valor de cada imóvel.

A discussão está na segunda parte do dispositivo, que ressalva os casos em que a atividade preponderante do adquirente é a compra e venda, a locação ou o arrendamento de imóveis. O art. 37 do Código Tributário Nacional regulamenta essa ressalva e define preponderância como mais de 50% da receita operacional decorrente dessas atividades, apurada nos dois anos anteriores e nos dois anos posteriores à aquisição.

Boa parte das holdings patrimoniais familiares vive de aluguel. Pela leitura literal do CTN, elas caem exatamente na ressalva — e vários municípios cobram o ITBI com base nisso.

A disputa: a Constituição diz uma coisa, o CTN diz outra

A tese em julgamento sustenta que a ressalva constitucional se aplica apenas às operações de reorganização societária listadas na segunda parte do inciso — fusão, incorporação, cisão, extinção — e não à integralização de capital, que estaria imune de forma incondicionada. Nessa leitura, o art. 37 do CTN não pode restringir uma imunidade que a Constituição concedeu sem condição.

O voto do relator, ministro Edson Fachin, propõe tese nesse sentido, ressalvando a hipótese de simulação ou fraude à lei. Acompanharam André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux e Cristiano Zanin. Divergiram Gilmar Mendes e Flávio Dino. O caso vem do Tribunal de Justiça de São Paulo, que havia negado a imunidade justamente por preponderância imobiliária, e tramita como RE 1.495.108, Tema 1.348 da repercussão geral.

Não confunda com o Tema 796

Este é um ponto em que muita gente se perde. Em 2020, no Tema 796, o STF já decidiu que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Ou seja: a parcela que o próprio ato societário destinou a ágio ou reserva de capital fica fora da proteção.

São problemas diferentes. O Tema 796 trata de quanto do valor está imune. O Tema 1.348 trata de quem tem direito à imunidade. Um desfecho favorável no Tema 1.348 não resolve a controvérsia do excedente, e quem estruturou com capital social baixo e reserva alta continua exposto a essa outra frente.

O que muda conforme o perfil

Quem pretende integralizar imóveis agora

A holding continua sendo montada sob a regra vigente, e a regra vigente é a que o município aplica. Se a prefeitura cobra por preponderância imobiliária, o ITBI será exigido. A escolha prática é entre recolher e discutir depois, ou discutir desde já, com as garantias processuais correspondentes. Nenhuma das duas é obviamente melhor: depende do valor envolvido, do fluxo de caixa e da postura do município.

Quem tem holding com receita de locação preponderante e já pagou

É o grupo mais diretamente interessado. Se o STF confirmar a imunidade incondicionada, abre-se a discussão sobre repetição do indébito. Vale levantar desde já quanto foi pago, em que datas e em quais municípios, para saber o que ainda está dentro do prazo de cinco anos — e para não descobrir depois que a parcela mais relevante prescreveu enquanto o processo estava parado.

Quem tem holding pura de participações

Efeito menor. Sem imóveis integralizados, o tema não toca a estrutura. A atenção fica em eventuais reorganizações futuras que envolvam bens imóveis.

O contraponto honesto

Cinco votos não são uma decisão. Enquanto o julgamento não é concluído e a tese não é proclamada, ministros podem alterar o voto, e o placar parcial não vincula ninguém. O pedido de vista tem prazo regimental de devolução — o STF alterou seu regimento em 2022 para fixar 90 dias —, mas prazo regimental e retomada efetiva nem sempre coincidem.

Há ainda a questão da modulação de efeitos. Os municípios sustentaram perda relevante de arrecadação, e é comum que decisões com esse perfil venham acompanhadas de limitação temporal. Se houver modulação, o direito à devolução do que foi pago no passado pode ser restringido, e quem já discutia judicialmente tende a ficar em posição melhor do que quem apenas esperou. É uma possibilidade, não uma certeza — o tribunal ainda não tratou do assunto.

Por fim, ITBI é imposto municipal. Alíquota, base de cálculo e prática de fiscalização variam de cidade para cidade, e o que vale em um município não vale automaticamente no vizinho.

O que fazer, em passos

1. Levante o histórico. Liste os imóveis integralizados, o valor atribuído a cada um, o município, a data e se houve cobrança de ITBI. Guarde guias e comprovantes.
2. Verifique a preponderância. Calcule a composição da receita operacional da holding nos dois anos anteriores e posteriores a cada integralização. É esse número que define se a empresa está dentro ou fora da ressalva do art. 37 do CTN.
3. Confira a regra do seu município. Alguns exigem processo de reconhecimento de imunidade, outros cobram e deixam a discussão para depois. O procedimento local muda o que é possível fazer.
4. Mapeie a prescrição. Identifique quais recolhimentos ainda estão dentro do prazo de cinco anos para pedido de restituição.
5. Revise o capital social. Verifique se o valor atribuído aos imóveis foi integralmente destinado ao capital ou se parte foi para reserva. Isso é Tema 796, é frente separada e continua valendo.
6. Decida com número na mão. Só depois disso faz sentido escolher entre pagar e aguardar, pagar e pedir restituição, ou discutir preventivamente.

O essencial

O Tema 1.348 pode reduzir de forma significativa o custo de estruturar patrimônio imobiliário em holding — ou pode não mudar nada, se o placar virar. Quem se preparar agora, com o levantamento pronto e os prazos mapeados, consegue agir rápido em qualquer dos cenários. Quem esperar a decisão para começar a levantar documento vai correr atrás de prazo que já terá andado.

O trabalho útil neste momento é organizar os números, não antecipar o resultado.

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