Em 14 de setembro de 2026, a Receita Federal enviou ao Tribunal de Contas da União o modelo de cálculo da alíquota de referência da CBS. Apenas o modelo. Perguntada sobre o percentual, a Receita foi direta: não há estimativa prévia, e cabe ao TCU propor o número.
O calendário a partir daí é curto. O TCU tem até 30 de outubro para validar tecnicamente o modelo e enviar suas conclusões ao Senado. O Senado tem até 15 de dezembro para votar e publicar a resolução que fixa a alíquota. Se não votar, prevalece a proposta do TCU. E a cobrança começa em 1º de janeiro de 2027.
Quem tem imóvel alugado dentro de uma holding vai, portanto, montar o orçamento de 2027 sem conhecer a alíquota até a segunda quinzena de dezembro.
O que muda na virada do ano
2026 foi ano de teste. CBS a 0,9% e IBS a 0,1%, compensáveis com o PIS e a Cofins do mesmo período — na prática, custo zero para quem cumpriu as obrigações acessórias, conforme o cronograma divulgado pela Receita Federal.
2027 é outra coisa. O PIS e a Cofins são extintos e a CBS entra valendo. O IBS permanece simbólico, em 0,1 ponto percentual, ao longo de 2027 e 2028. Ou seja: o tributo federal sobre a receita de aluguel deixa de ser os 3,65% conhecidos do lucro presumido e passa a ser um número que ainda não existe.
A locação tem regime próprio
Aluguel não entra no regime geral. A Lei Complementar 214/2025 criou um regime específico para operações com bens imóveis, com dois amortecedores relevantes:
- Redutor de 70% da alíquota sobre a receita de locação, arrendamento e cessão onerosa.
- Redutor social de R$ 600 por imóvel na locação residencial, abatido até o limite da base de cálculo.
Para as demais operações com imóveis, como compra e venda, a redução aprovada foi de 50%, segundo a cobertura da tramitação no Congresso.
O redutor de 70% é substancial. Mas ele incide sobre a alíquota de referência. Enquanto o percentual-base não for fixado, o resultado final continua em aberto — e é por isso que nenhuma conta fechada sobre 2027 é confiável hoje.
Três perfis, três situações
Quem registrou o contrato até 31 de dezembro de 2025
O artigo 487 da LC 214/2025 criou um regime opcional de transição. Contratos de locação por prazo determinado, assinados antes da publicação da lei, em janeiro de 2025, e levados a registro em cartório até 31 de dezembro de 2025, podem apurar IBS e CBS sobre a receita bruta em carga equivalente a 3,65% — o mesmo peso do PIS e da Cofins de hoje.
Essa janela já se fechou. Quem registrou preservou a opção. Quem não registrou não tem como voltar atrás. Vale conferir com o contador se, além do direito, a opção foi efetivamente formalizada: ter acesso ao regime e exercer a opção no prazo e na forma exigidos são coisas diferentes.
Quem ainda aluga como pessoa física
Nem toda pessoa física passa a pagar IBS e CBS. A lei fixou um critério duplo e cumulativo: receita de locação superior a R$ 240 mil no ano anterior e mais de três imóveis distintos. Quem fica abaixo de qualquer um dos dois segue apenas no Imposto de Renda.
É uma conta que muita gente assume ter perdido sem ter verificado. Antes de concluir qualquer coisa, vale contar matrículas e somar a receita do ano anterior, titular por titular.
Quem tem holding e contrato novo
Esse é o grupo mais exposto. Sem contrato protegido pelo artigo 487, a holding cai no regime específico: alíquota de referência com redutor de 70%, mais o IBS simbólico de 2027 e 2028, somados ao IRPJ e à CSLL do lucro presumido. A conta pode terminar melhor ou pior do que a atual — depende do número que o Senado fixar.
O que ainda está em disputa
Circulam simulações com percentuais fechados de economia para 2027. Todas partem de premissas sobre uma alíquota que não foi votada. A própria Receita declarou não ter estimativa prévia, e o Orçamento de 2027 foi enviado ao Congresso com a previsão de arrecadação da CBS, mas sem informar o percentual.
Publicações especializadas divergem entre si sobre qual será a carga efetiva de uma holding imobiliária em 2027 e 2028, e a distância entre as estimativas não é pequena. Nenhuma delas é oficial. Quem decidir agora com base em um percentual específico está apostando em um número que ainda não foi definido.
O que dá para fazer antes de dezembro
- Levantar todos os contratos de locação da holding e separar os que foram registrados em cartório até 31 de dezembro de 2025. São eles que podem acessar o regime do artigo 487.
- Confirmar a formalização da opção para os contratos elegíveis, junto ao contador responsável.
- Mapear imóveis e receita por titular. Quem ainda aluga em nome próprio precisa saber onde está em relação aos dois limites antes de decidir se migra para a holding.
- Revisar as cláusulas de reajuste e de repasse tributário dos contratos novos. Contrato que não prevê o que acontece quando a carga muda transfere todo o risco para o locador.
- Deixar duas simulações montadas, uma conservadora e uma otimista, prontas para receber o número definitivo assim que a resolução do Senado for publicada.
- Checar as obrigações acessórias já vigentes em 2026, incluindo a emissão de documento fiscal sobre a receita de locação.
O ponto
Não é caso de correria. A maior parte das decisões estruturais desta transição — registrar contratos, garantir o regime opcional — tinha prazo em 2025 e já passou. O que resta agora é diagnóstico e preparo.
Quem chegar a 15 de dezembro com os contratos mapeados, os limites conferidos e as simulações montadas vai precisar apenas substituir uma variável. Quem chegar sem isso vai começar 2027 descobrindo a própria estrutura no susto.
A alíquota é a única peça que falta. O resto já dá para organizar.