Em 20 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal registrou a decisão de mérito do Tema 1.348 e encerrou a disputa mais cara da montagem de uma holding imobiliária: a cobrança de ITBI quando o dono transfere seus imóveis para a empresa a título de integralização de capital.

A tese é curta. A imunidade de ITBI prevista no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição, na realização de capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada. É indiferente, nas palavras da tese, a atividade preponderantemente imobiliária da sociedade. A única ressalva é a eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade. O caso é o Recurso Extraordinário 1.495.108, relatado pelo ministro Edson Fachin, julgado em sessão virtual encerrada em 19 de outubro, conforme a notícia publicada pelo próprio STF.

O mecanismo: por que isso vinha custando caro

A Constituição isenta de ITBI a transferência de imóveis para integralizar capital social. A exceção está no Código Tributário Nacional, que ressalva as operações em que a atividade preponderante da adquirente é compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis.

Boa parte dos municípios leu essa ressalva de forma ampla e passou a cobrar ITBI sempre que a empresa que recebia os imóveis tinha objeto imobiliário. O problema é óbvio quando se olha para a prática: uma holding patrimonial familiar existe, em regra, justamente para deter e locar os imóveis da família. O enquadramento no objeto imobiliário era a norma, não a exceção.

O resultado é que o custo de entrada da estrutura virava imprevisível. Duas famílias com o mesmo patrimônio, em municípios diferentes, pagavam valores muito distintos para fazer a mesma operação — e algumas pagavam para depois discutir anos em juízo. A decisão do STF retira esse fundamento: a atividade preponderante da sociedade, por si só, não autoriza a cobrança na integralização.

O que continua tributado

Aqui mora a leitura equivocada mais provável. A decisão não tornou a holding imune ao ITBI em qualquer cenário.

• O excedente ao capital social. O STF manteve expressamente o que havia decidido no Tema 796: a imunidade alcança apenas o valor do capital social a ser integralizado. Se o imóvel vale mais do que a quantia incorporada ao capital — por exemplo, porque a diferença foi lançada em reserva de capital —, o ITBI incide sobre esse excedente.
• A base de cálculo. A discussão sobre qual valor serve de base para o imposto segue por outro caminho, no Superior Tribunal de Justiça, e não foi resolvida neste julgamento.
• A integralização por valor histórico. Quando o imóvel entra pelo valor da declaração de imposto de renda e há diferença relevante em relação ao valor de mercado, o tema continua controvertido e precisa ser analisado caso a caso.
• Fusão, incorporação, cisão e extinção. A ressalva da atividade imobiliária preponderante continua aplicável a essas operações. A tese tratou da integralização de capital.
• Simulação e fraude. A própria tese ressalva a operação artificial. Integralizar imóveis e vender as quotas em seguida é o exemplo clássico que o fisco municipal pode questionar, desde que demonstre a irregularidade em processo administrativo regular.

O que muda, por perfil

Quem ainda vai constituir a holding

O principal ganho é previsibilidade. Existe agora precedente de repercussão geral — de observância obrigatória pelos demais órgãos do Judiciário — afastando a cobrança com base no objeto social. Isso muda a conversa de orçamento: o ITBI deixa de ser uma variável de resultado incerto na conta de viabilidade da estrutura. Em contrapartida, aumenta a importância de decidir com cuidado quanto do valor dos imóveis vai para o capital social e quanto vai para reserva, porque é nesse ponto que o imposto ainda incide.

Quem já constituiu e recolheu o imposto

Se a holding foi montada nos últimos anos e o município cobrou ITBI na integralização alegando atividade imobiliária preponderante, há indébito a avaliar. O Código Tributário Nacional dá cinco anos para pedir a restituição, contados da data de cada pagamento. Dois pontos práticos: o julgamento do STF não suspende nem reabre esse prazo, e cada guia tem a sua própria contagem — é possível que parte dos recolhimentos já esteja fora do alcance e parte não.

Quem está autuado ou em discussão judicial

Processos em curso passam a contar com a tese vinculante. Casos já encerrados com decisão definitiva desfavorável exigem exame específico e não seguem a mesma lógica.

O contraponto honesto

A decisão está registrada, mas o processo não acabou. O acórdão ainda será publicado e, a partir daí, os municípios podem opor embargos de declaração — inclusive para pedir modulação de efeitos, que é a definição da data a partir da qual a tese produz consequências. Nem a notícia do STF nem a página de andamento do tema registram modulação até agora. Análises especializadas publicadas antes do encerramento do julgamento já apontavam que o pedido era previsível, dado o impacto sobre a arrecadação municipal.

Por que isso importa para quem tem valores a recuperar: se o STF fixar uma data de corte, quem não tinha pedido administrativo ou ação em curso naquele marco pode ter o direito à devolução limitado. É a diferença entre discutir o passado e discutir apenas o futuro.

Há ainda um ponto que depende do seu endereço. ITBI é tributo municipal. Quem tem legitimidade para pedir a restituição, se existe via administrativa, se cabe compensação e qual o rito aplicável variam conforme a lei de cada município. Não há resposta única.

O que fazer, em passos

1. Levante as guias. Reúna todos os recolhimentos de ITBI feitos na integralização de imóveis à holding, com a data exata de cada pagamento. Sem isso não há como saber o que está dentro do prazo.
2. Verifique o fundamento da cobrança. O imposto foi exigido por causa da atividade preponderante da sociedade, ou por excedente ao capital social? O primeiro caso é o alcançado pela tese. O segundo, não.
3. Confira quem é o contribuinte na guia. A legitimidade para pedir a devolução segue a lei municipal e, em regra, acompanha quem a lei define como contribuinte na operação.
4. Revise o contrato social e o laudo. Veja como o valor dos imóveis foi distribuído entre capital social e reserva de capital. É essa separação que delimita o que a imunidade cobre.
5. Decida a via com o calendário na mão. Pedido administrativo e ação judicial têm consequências diferentes de tempo e de preservação de direito diante de uma eventual modulação. A escolha é técnica e precisa de análise do caso.
6. Se a integralização ainda não ocorreu, trate a composição do capital social como decisão tributária, não como formalidade de contrato.

Uma correção de rota, não um atalho

O que o STF fez foi devolver coerência a uma regra constitucional que vinha sendo lida de forma restritiva pelos municípios. A holding patrimonial continua a ser avaliada pelo que sempre foi: organização societária do patrimônio familiar, com efeitos sucessórios, de governança e de proteção. O ITBI deixou de ser um custo de entrada incerto. Não passou a ser zero, e estrutura sem substância continua exposta.

Quem já pagou tem contas a revisar e um prazo que corre independentemente do noticiário. Quem vai montar agora tem uma decisão a mais para tomar com critério: como o capital social será composto.

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