O Supremo Tribunal Federal encerrou em 19 de outubro de 2026 o julgamento do Tema 1.348 e fixou uma tese que mexe diretamente no custo de montar uma holding com imóveis. A imunidade de ITBI na integralização de capital é incondicionada: não importa se a empresa tem atividade preponderantemente imobiliária. A única ressalva é a prática de simulação ou fraude à lei.

A tese fixada pelo Supremo, na redação registrada nos andamentos do processo, diz que a imunidade do ITBI prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade. O caso é o Recurso Extraordinário 1.495.108, relatado pelo ministro Edson Fachin. A decisão foi por maioria, com votos vencidos dos ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino.

Qual era a trava, na prática

A Constituição afasta o ITBI quando um imóvel entra no patrimônio de uma pessoa jurídica para realizar capital social. No mesmo dispositivo, há uma ressalva: a imunidade não vale se a atividade preponderante do adquirente for compra e venda de imóveis, locação ou arrendamento mercantil.

Durante anos, muitos municípios leram essa ressalva como se ela alcançasse também a integralização. O efeito era direto para quem faz planejamento patrimonial: a holding que existe justamente para administrar e locar os imóveis da família se encaixava no perfil de atividade preponderantemente imobiliária e recebia a cobrança. Em alguns casos, o imposto era exigido no momento do registro; em outros, cobrado depois, por fiscalização, com multa e juros.

O Supremo decidiu que essa leitura está errada. A ressalva constitucional alcança apenas as transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. A integralização de capital fica fora dela.

O que continua sendo cobrado

Aqui está a parte que costuma ser esquecida nas manchetes. A imunidade se limita ao valor do capital social efetivamente integralizado. Se o imóvel vale mais do que o capital que ele realiza, o ITBI incide sobre a diferença. Isso não mudou: é o Tema 796 do próprio Supremo, expressamente reafirmado nesta decisão.

Esse detalhe é o que separa uma estruturação bem-feita de uma conta inesperada. Quando o imóvel entra pelo valor de mercado mas o capital social é formado por um valor menor, com o excedente lançado em reserva de capital, o município tende a cobrar ITBI sobre esse excedente. A decisão do Tema 1.348 não protege essa diferença.

Soma-se a isso a Lei Complementar 227, sancionada em 13 de janeiro de 2026. Ela alterou o Código Tributário Nacional para definir o valor venal do ITBI como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado, e autorizou a administração a estimar esse valor a partir de preços de mercado, dados de cartórios e parâmetros técnicos de localização, tipologia e área. Ou seja: o conceito de base de cálculo ficou mais próximo do valor de mercado — exatamente o valor que, se exceder o capital integralizado, pode ser tributado.

O que muda por perfil de patrimônio

• Quem está estruturando a holding agora. O risco de cobrança pela atividade preponderante deixa de ser o ponto crítico. O ponto crítico passa a ser a arquitetura do capital social: quanto do valor do imóvel vira capital e quanto sobra como excedente.
• Quem pagou ITBI na integralização nos últimos anos. Existe discussão sobre recuperar o valor pago, pela via da repetição de indébito. O prazo para pedir restituição de tributo pago é de cinco anos contados de cada pagamento, nos termos do art. 168, I, do Código Tributário Nacional. Cada guia tem seu próprio prazo, o que faz do calendário uma variável concreta.
• Quem foi autuado e está discutindo administrativa ou judicialmente. A tese em repercussão geral passa a ser o parâmetro a ser aplicado nas instâncias inferiores, o que normalmente fortalece a defesa.
• Quem tem imóveis em holding com atividade de locação. Vale revisar se houve pagamento, se houve exigência pendente e por qual valor a integralização foi feita.

O contraponto honesto

Três pontos merecem cautela antes de qualquer decisão.

Primeiro, a decisão é recente e o processo não está encerrado. A ata de julgamento foi publicada no Diário da Justiça Eletrônico em 22 de outubro de 2026. Depois da publicação do acórdão, cabem embargos de declaração.

Segundo, há discussão sobre modulação de efeitos. A decisão divulgada pelo Supremo não trata de modulação, mas especialistas apontam que municípios podem pedi-la por embargos, alegando impacto nas receitas locais. Se houver modulação, o alcance da tese para o passado pode ser limitado, e o marco de corte pode preservar apenas quem já tinha pedido administrativo ou ação em curso. Isso não está definido — e por isso não se deve tratar a restituição do que foi pago como algo garantido.

Terceiro, o ITBI é imposto municipal. A alíquota, o procedimento de lançamento e as exigências documentais são fixados por lei de cada município. A regra que vale para a sua cidade precisa ser verificada caso a caso, e o mesmo se aplica ao momento em que os novos critérios de valor venal passam a ser aplicáveis localmente.

O que fazer, em passos

1. Levante os documentos. Reúna as escrituras de integralização, as alterações contratuais, os laudos ou critérios de avaliação usados e as guias de ITBI pagas, com datas.
2. Confira a arquitetura do capital. Verifique, imóvel por imóvel, qual valor foi atribuído ao bem e qual valor foi efetivamente destinado ao capital social. O excedente é onde a cobrança continua possível.
3. Mapeie exigências em aberto. Autuações, notificações, processos administrativos ou judiciais em andamento devem ser confrontados com a tese fixada.
4. Avalie a janela de restituição. Se houve pagamento, o prazo de cinco anos corre por guia. A decisão sobre agir agora ou aguardar o acórdão é estratégica e depende do caso — inclusive do risco de modulação.
5. Confirme a regra do seu município. Alíquota, base e procedimento variam. Nenhuma conclusão genérica substitui a leitura da legislação local.

O que isso significa para quem já tem holding

A decisão retira um dos custos que mais encareciam a entrada de imóveis em holdings patrimoniais e remove uma insegurança que durava anos. Não é uma isenção ampla, não dispensa planejamento e não transforma integralização em operação livre de imposto: o excedente ao capital social continua tributável, a fiscalização segue podendo questionar simulação e fraude, e o próprio Supremo reservou essa hipótese na tese.

O movimento sensato agora não é comemorar percentual de economia. É abrir a pasta da holding, olhar quanto de cada imóvel virou capital social, e checar se há imposto pago que mereça discussão — antes que o calendário decida por você.

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