Em 16 de setembro de 2026, o Supremo Tribunal Federal chegou a cinco votos a dois a favor do contribuinte no Tema 1.348. O caso decide uma pergunta simples de enunciar e caríssima de responder: uma empresa com atividade imobiliária paga ITBI quando recebe imóveis dos sócios para integralizar capital?

Antes que o resultado fosse proclamado, o ministro Alexandre de Moraes pediu vista. O julgamento parou. Nenhuma tese foi fixada.

Para quem tem ou está montando uma holding patrimonial, esse é o maior custo de entrada da estrutura. E ele segue em suspenso.

O que exatamente está em disputa

A Constituição afasta o ITBI na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital (art. 156, §2º, I). O mesmo inciso traz uma ressalva: a regra não vale quando a atividade preponderante do adquirente for compra e venda de imóveis, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.

A briga é sobre o alcance dessa ressalva.

Municípios sustentam que ela também alcança a integralização de capital. Nessa leitura, uma holding criada para administrar aluguéis pagaria ITBI ao receber os imóveis da família. Contribuintes sustentam o contrário: a ressalva só alcança as hipóteses seguintes do dispositivo — fusão, incorporação, cisão e extinção — e não a realização de capital.

O relator, ministro Edson Fachin, adotou a leitura do contribuinte. A tese que ele propôs é esta:

“A imunidade tributária do ITBI prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores é incondicionada, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei.”

Acompanharam o relator os ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux. Votaram em sentido contrário os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. Com o pedido de vista de Alexandre de Moraes, o julgamento foi suspenso sem data de retomada divulgada.

Por que o placar de 5 a 2 não encerra nada

Placar parcial não é decisão. Enquanto o resultado não é proclamado, ministros podem ajustar ou mudar o voto, e a tese pode ser redigida em termos diferentes dos propostos pelo relator. Esse mesmo processo já foi interrompido antes e recomeçou.

Há ainda uma questão aberta que ninguém consegue antecipar: eventual modulação de efeitos. Se o Supremo decidir pela imunidade e limitar os efeitos no tempo, quem já recolheu o imposto pode ficar de fora da devolução. Se decidir contra, estruturas montadas sem o recolhimento passam a ter passivo.

Ou seja: o cenário favorável é real, mas não é uma garantia sobre a qual se assina escritura.

Os dois pontos que a imunidade não resolve

Mesmo que o STF confirme a imunidade, duas frentes continuam gerando ITBI em integralizações. Elas são frequentemente confundidas com a primeira, e é aí que famílias levam susto.

1. O que excede o capital social

Esse ponto já está decidido, e contra o contribuinte. No Tema 796, o STF fixou que “a imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”.

Na prática: se o imóvel entra avaliado em um valor e apenas parte dele vai para o capital social, com o restante registrado como reserva de capital, a parcela não capitalizada fica fora da imunidade. É um problema de modelagem societária, não de tese jurídica — e é evitável na hora de redigir a alteração contratual.

2. A base de cálculo

Aqui o terreno se moveu recentemente. No Tema 1.113, o Superior Tribunal de Justiça fixou que a base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de compatibilidade com esse valor, e que o município não pode impor unilateralmente valores de referência prévios.

A Lei Complementar 227/2026, sancionada em janeiro deste ano, alterou o Código Tributário Nacional para redefinir valor venal como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista em condições normais de mercado, e passou a listar parâmetros para a estimativa administrativa desse valor. Especialistas apontam tensão direta com o entendimento do STJ, com possível inversão do ônus da prova em desfavor do contribuinte.

Há controvérsia sobre quando essas regras passam a valer. Se forem tratadas como inovação legislativa, dependem de lei municipal e da anterioridade tributária. Se os municípios conseguirem sustentar que são meramente interpretativas, a aplicação tende a ser imediata. Isso ainda não está resolvido — e vale conferir o que o seu município está efetivamente praticando.

O que muda conforme a sua situação

Você ainda não constituiu a holding

A indefinição não é motivo para parar. É motivo para montar a estrutura de modo que ela sobreviva aos dois cenários: integralização inteira em capital social, sem reserva de capital sobre imóveis, avaliação documentada e objeto social desenhado com atenção. Se o município cobrar, o recolhimento pode ser feito com discussão judicial em paralelo, preservando o direito à devolução.

Você já integralizou e pagou ITBI por causa da atividade preponderante

Esse é o grupo com mais a perder pela inércia. O direito de pedir a restituição do que foi pago indevidamente tem prazo legal, e esse prazo corre sem esperar a decisão do Supremo. Quem só se mexer depois da tese pode descobrir que a parte mais antiga do crédito já não é recuperável.

Você já integralizou e não pagou

Vale levantar se há lançamento, notificação ou execução em curso, e qual é a tese do seu município. O risco não é apenas o imposto: é imposto com multa e juros, sobre um patrimônio que já está dentro da pessoa jurídica.

O que fazer, em passos

1. Levante, imóvel por imóvel, como cada integralização foi feita: valor declarado, valor que foi para o capital social e valor eventualmente registrado como reserva.
2. Confirme qual é a prática atual do seu município quanto ao ITBI na integralização e quanto à base de cálculo, inclusive se já editou lei nova depois da LC 227/2026.
3. Se houve ITBI pago em razão da atividade preponderante, peça ao seu advogado o cálculo do que ainda é recuperável e o prazo de cada parcela.
4. Se há cobrança em curso, verifique com o seu advogado se o processo está suspenso em razão do Tema 1.348 e qual a estratégia até a tese.
5. Revise o objeto social e a documentação da avaliação dos imóveis. A ressalva de simulação ou fraude está escrita na própria tese proposta pelo relator — documentação frágil é o flanco mais previsível.

O essencial

O Supremo está perto de resolver uma controvérsia que atravessa duas décadas, e o caminho que se desenhou até agora é o melhor possível para quem organiza patrimônio em holding. Mas “perto” não é “decidido”, e a conta do ITBI continua sendo definida por três coisas ao mesmo tempo: a tese que vem, o desenho societário da integralização e a lei do seu município.

Estrutura bem documentada atravessa qualquer um dos cenários. Estrutura improvisada sofre nos dois.

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